Möbliert Vermieten auf Zeit: Gesetze und Rechtliches
Von Christine Kandler
Crocodilian vermittelt möblierte Wohnungen auf Zeit in Berlin seit über 16 Jahren.
Die rechtliche Lage zum Thema Vermieten und Wohnen auf Zeit hat sich im Laufe der Zeit mehrmals geändert und natürlich sind auch wir in ständigem Kontakt mit unseren Anwälten.
Dieser Artikel basiert auf unserer langjährigen Erfahrung und hier finden Sie alle wichtigen Informationen zu den relevanten Gesetzen zur möblierten Vermietung auf Zeit. Und natürlich auch, wie diese in der Praxis umgesetzt werden. Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen, denn dies ist ausschließlich Anwälten vorbehalten.
FAQ zu den Gesetzen, die die möblierte Vermietung auf Zeit betreffen:
Ist die möblierte Vermietung auf Zeit noch legal?
Ja, Vermieter dürfen möbliert auf Zeit vermieten, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden und kein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz vorliegt. Die Vermietung auf Zeit bedarf keiner Genehmigung.
Was besagt das Zweckentfremdungsverbot für Berlin?
Gilt die Mietpreisbremse für möbliertes Vermieten auf Zeit?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt überall in Deutschland nicht für möbliertes Vermieten auf Zeit. Mit Ausnahmen von Berlin. Hier galt bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im April 2021 der Mietendeckel. Wie zu erwarten wurde dieser als verfassungswidrig erklärt.
Mietendeckel - wie ist die rechtliche Lage für möbliertes Vermieten auf Zeit?
Der Mietendeckel ist inzwischen rechtskräftig und er gilt auch für möbliertes Vermieten auf Zeit. Vermieter müssen die Kaltmiete demnach dem Mietendeckel anpassen.
Der Mietendeckel ist und bleibt umstritten. Auch bei denjenigen, die mehr bezahlbaren Wohnraum fordern. Denn es ist zu befürchten, dass der Mietendeckel die jetzigen Probleme verschärft, statt sie zu lösen.
Tatsache ist, dass es in Berlin nicht genügend Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und für Familien gibt. Der Grund dafür ist ganz einfach. Das Land Berlin hat Wohnungen verkauft und jahrelang wurde zu wenig gebaut. Der Mietendeckel nützt aber letztendlich nicht den Geringverdienern, sondern Mietern in top-sanierten, großen Wohnungen in den besten Lagen. Luxuswohnungen in sehr guten Lagen werden durch den Mietendeckel nur geringfügig teurer als einfache Wohnungen in einfachen Lagen. Soviel zur sozialen Gerechtigkeit.
Mehr Informationen zur Auswirkungen des Mietendeckels für möbliertes Wohnen auf Zeit sowie FAQ - alles zum Mietendeckel für Vermieter finden Sie im Crocodilian Blog für Vermieter.
Fast alle Experten gehen davon aus, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist und dass das Bundesverfassungsgericht diesen wieder einkassieren wird, denn die Mietgesetzgebung ist Bundes –, nicht Ländersache ist. Und einen bundesweiten Mietendeckel gibt es nicht.
Für Vermieter von Wohnungen auf Zeit heißt dies, dass die Kaltmiete Ihrer Wohnung jetzt nur weniger als 20 % über dem Mietendeckel liegen darf, solange der Mietendeckel gilt.
Kann ein Mietvertrag für eine möblierte Wohnung auf Zeit vorzeitig gekündigt werden?
Ein befristeter Mietvertrag kann nicht vor Ablauf der Zeit gekündigt werden, bzw. nur dann, wenn ein außerordentlicher Kündigungsgrund vorliegt. Z.B. wenn die Wohnung nicht mehr genutzt werden kann oder die Nutzung dem Mieter nicht mehr zumutbar ist. Dies kommt äußerst selten vor.
Es kann jedoch vorkommen, dass sich die Pläne des Mieters ändern, dieser seinen Job verliert, der Mieter oder ein Angehöriger krank werden etc. All dies sind Gründe, die einen vorzeitigen Auszug rechtfertigen. Die meisten Vermieter sollten in solch einem Fall kulant sein, denn es ist nicht sinnvoll, ein gutes Mietverhältnis aufs Spiel zu setzen und den Mieter „zwingen“, die Wohnung weiter zu mieten. Wenn der Mieter seinen Job verliert, kann dies auch nicht im Interesse des Vermieters sein.
Wichtig für den Vermieter ist folgendes: Wenn Ihr Mieter vor Ablauf des Mietzeitraum ausziehen möchte, setzten Sie sich umgehend mit Ihrer Agentur in Verbindung. Dem Mieter wird dann in der Regel eine zweimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende eingeräumt oder er bezahlt die Mieter solange weiter, bis die Agentur einen neuen Mieter gefunden hat. Ziel ist immer eine Win-win Situation für Mieter und Vermieter. Der Mieter soll nur so lange wie nötig weiter die Miete bezahlen und der Vermieter zahlt in diesem Fall die Agenturgebühren nur einmal. Dies natürlich nur dann, wenn der Nachmieter auch von derselben Zeitwohnagentur gestellt wird.
Widerrufsrecht – gilt das Gesetz auch für möbliertes Wohnen auf Zeit?
Ein Widerrufsrecht nach BGB § 312g besteht lediglich für Mieter, die eine Wohnung eines gewerblichen Vermieters mieten. Bei Privatvermietern – und diese sind 99% der Vermieter von Crocodilian - besteht kein Widerrufsrecht im Sinne des BGB. Gewerbliche Vermieter sind z.B. Hausverwaltungen oder Vermieter mit eigenem Büro, die hauptberruflich vermieten und von den Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt bestreiten.
Können Mietverträge auf Zeit verlängert werden?
Mieter, die eine Wohnung auf Zeit mieten, müssen flexibel sein. Manchmal verlängert sich ein Projekt, andere Mieter brauchen etwas länger, um eine eigene, unmöblierte Wohnung in Berlin zu finden. Viele unterschätzen den Aufwand. Schon beim ersten Hauptvertrag wird vereinbart, ob der Mieter eine Verlängerungsoption hat oder nicht. Wir empfehlen, den Mietvertrag nicht zu oft zu verlängern, wenn Sie vermeiden wollen, dass der Mieter darauf Gewohnheitsrecht ableiten kann.
Was ist bei Mietverträgen für Wohnen auf Zeit zu beachten?
Bei Wohnen auf Zeit ist ein schriftlicher Mietvertrag zwingend. Gute Agenturen bereiten den Mietvertrag vor und passen die Details auf die jeweiligen Gegebenheiten an. Dies ist besonders wichtig, wenn es um Befristungsgründe geht. Denn diese müssen nicht nur einfach in den Vertrag aufgenommen werden, sondern sie müssen vielmehr wahr sein.
Wohnungsgeberbestätigung - was verlangt das Meldegesetz?
Der Wohnungsgeber oder dessen Bevollmächtigter ist nach dem Bundesmeldegesetz BMG) §19 verpflichtet, bei der Anmeldung mitzuwirken. Auch bei der Vermietung auf Zeit. Zu den Pflichten des Vermieters gehört die Ausstellung einer Wohnungsgeberbestätigung. Dabei ist es egal, ob Sie Ihre eigene Wohnung, die Sie wegen vorübergehender Abwesenheit vermieten, oder ein Wohnung besitzen, die Sie immer vermieten. Der Mieter benötigt die Wohnungsgeberbestätigung, um sich anzumelden. Das ist Pflicht für Mieter. Besonders Mieter aus dem Ausland benötigen die Wohnungsgeberbestätigung sofort bei Ihrer Ankunft in Berlin. Wir empfehlen die Aushändigung der Wohnungsgeberbestätigung bei Einzug des Mieters oder bereits schon dann, wenn Miete und Kaution überwiesen wurden. Ohne Wohnungsgeberbestätigung kann ein Mieter kein Bankkonto eröffnen, keine Miete überweisen, ohne Bankkonto keine Schufa, kein Handyvertrag etc.
Ist die Vermietung auf Zeit umsatzsteuerpflichtig?
Umsatzsteuer bei der Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit? Manche Vermieter sind umsatzsteuerpflichtig, andere nicht. Die Frage, ob die Vermietung Ihrer Wohnung(en) umsatzsteuerpflichtig ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Möblierte Wohnungen, die für mindestens 6 Monate vermietet werden, sind nicht umsatzsteuerpflichtig.
Ist die möblierte Vermietung auf Zeit rechtssicher?
Manche Vermieter fragen, ob die Vermietung auf Zeit denn rechtssicher ist?
Die Antwort darauf ist einfach: Rechtssicherheit gibt es nie. Natürlich auch nicht bei der möblierten Vermietung. Eine Vermietung auf Zeit sollte unkompliziert sein für beide Seiten. Von daher kann es auch gar nicht darauf ankommen, mit Sicherheit vor Gericht Recht zu bekommen, denn wenn eine Partei klagt, haben alle verloren. Es heißt nicht umsonst – bei Gericht und auf hoher See. Aber wer will schon Zeit, Geld und vor allem Nerven in einen Rechtsstreit mit einem Mieter investieren?
Vermieten auf Zeit ist relativ rechtssicher. Und zwar dann, wenn Sie einen guten Mieter haben. Manche Agenturen werben mit verifizierten Mietern. Unklar ist allerdings, was darunter zu verstehen ist. Letztendlich heißt dies nur, dass der Mieter tatsächlich existiert. Diese Tatsache hat natürlich nur bedingte Aussagekraft, zu dessen Qualität als Mieter. Natürlich sollten Vermieter existieren (!), solvent sein. Aber ebenso wichtig ist, ist der Mieter selbst. Wie verhält sich ein Mensch im Gespräch? Hat er sich vorbereitet, alle Infos gelesen, denkt er mit und denkt er voraus? Weiß er, worauf er sich einlässt? Ist er verlässlich? Sind seine Aussagen nachvollziehbar? Ist er sprunghaft und will, ohne nachvollziehbaren Grund heute dies, morgen das? All diese Infos mögen isoliert betrachtet geringe Aussagekraft über eine bestimmte Person besitzen. Im Zusammenhang betrachtet kann man sich aber schon ein Bild der Person machen und mögliche Probleme deuten sich bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt an.
Bietet das Bestellerprinzip Spielraum zur Interpretation?
Das Gesetz sagt: Der Auftraggeber zahlt - das Bestellerprinzip Laut Bestellerprinzip, jenem Gesetz, welches 2015 in Kraft getreten ist, ist die Agentur verpflichtet, die Gebühren für die Agenturleistungen dem Vermieter in Rechnung zu stellen. Das Bestellerprinzip gilt auch für die Vermittlung von möbliertem Wohnraum auf Zeit Das Gesetz ist bindend und kann nicht durch individuelle Vereinbarungen umgangen werden.
Müssen Vermieter in einer möblierten Wohnung auf Zeit Rauchmelder installieren?
Seit dem 1.1.2021 sind nach 48 Abs 4 BauO Bln auch in Berlin Rauchmelder für alle Bestandswohnungen Pflicht. Für Neu- und Umbauten schon seit 2017.
Demnach müssen in sämtlichen Räumen, mit Ausnahme von Küche, Bad und WC mindestens ein Rauchmelder installiert werden. Für die Installation und Wartung der Rauchmelder ist der Vermieter zuständig. Dies gilt natürlich auch für möblierte Wohnungen auf Zeit.
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